<big id="5jflx"></big>

<big id="5jflx"></big>
<address id="5jflx"></address>


    <track id="5jflx"><noframes id="5jflx"><th id="5jflx"></th>
    湖北省工業建筑學校官網歡迎您!

    聯系方式

    • 辦公電話:0710-3529533
    • 招生電話:0710-3513874
    • 公 眾 號 :湖北工業建筑學校
    • 辦公地址:湖北省襄陽市環城南路37號

    行業資訊

    您當前位置:首頁 -> 新聞資訊 -> 行業資訊

    【驗房師】專業驗房師,告訴你收房驗房詳細步驟

    發布時間:2017-03-22 15:44:26    訪問次數:371

    一、注意及時接收入住通知書

     

     

    1. 這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內,所以購房者要安排好時間。
    2. 接到入住通知書后,首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據開發商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。

     特別提示:
    1. 要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多。
    2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同
    上約定的收樓日期,可考慮向開發商按合同索賠。
    3. 有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發商聯系,商議另行約定時間,并以書面形式確認。

    4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續,從法律角度來說,則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用, 買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

    二、確定房屋是否達到交付條件

     

    1. 《竣工驗收備案表》 ──最重要

    《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。 該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工 15 天內到建設行政主管部門竣工備案。

     《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案后,發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,按照有關規定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案, 缺少任何一項的話,這個樓盤就是 “黑樓” ,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。
    2. 《住宅質量保證書》
     《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
    3. 《住宅使用說明書》
     《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
    4. 《建設工程質量認定證書》
    5. 《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》
    6. 實測面積登記表

     特別提示:
    1. 只有具備上述文件,才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。
    2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》 ,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權拒絕收房。
    3. 對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
    4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發商簽收 “關于出賣人拒絕出示 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 、 《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函” 。
    5. 提醒您: 《住宅質量保證書》 、 《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據資料保存。
    6. 如果開發商不能提供上述相關文件,購房人有權拒絕收房,由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

     

    四、新房驗收的最終結果

     

    1. 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚” 、 “法認定”等字樣。 若發現問題, 則如實記錄下來, 并要求發展商限期處理。
    2. 如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。
    3. 發現問題,買賣雙方可協商解決,如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30 天) 。
    4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

     特別提示:
    1. 驗房后要堅持的原則:只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來, 而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語; 如果樓盤根本就沒準備驗收登記表, 則應自備紙筆,一一記錄。
    2. 物業公司的行為代表不了開發商(除非有明確書面授權) ,因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。
    3、驗收房屋發現問題時,一定要開發商蓋章確認,約定處理方案。

    4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據,證明不是買房人不按時收房,而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

    注意事項:

     以下問題,購房者在買房、收房過程中會經常遇到,特別經常遇到此類的咨詢問題,把關鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權益。
     一、買房相關稅費
       (一)商品房買賣應繳以下稅費:
    1、契稅
    2、房屋買賣交易手續費
    3、買賣合同印花稅
    4、公共維修基金
    5、房屋所有權登記費
    6、房屋所有權印花貼稅
    7、權證工本費

       (二)稅費問題
     特別提示:依據法律的規定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。
    1. 契稅
     契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。
     繳納時間:契稅只能在過戶時交納
     特別提示:除稅務機關,任何單位無權代收。
     實施:業主入住時不需要向開發商交納契稅,等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。
    2. 公共維修基金
     此項基金不同于物業管理費,只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
     稅率:房屋成交價 的 2%。
     特別提示:任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商,您很可能無法要回。
    3、面積測繪費
     面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費” ,購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務, 故此費用應由開發商交納。
    4、物業費
     一年物業管理費、物業管理費和水電保證金  特別提示:普通小區交一年以下物業費并不違規。物業管理服務收費實行明碼標價,收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
    5. 產權代辦費
     業主完全有權選擇自行辦理產權證, 開發商無權強行向業主收取該筆費用。

     二、面積問題

     面積問題是消費者最為關心的內容之一, 購房人買房時尤其是買期房時, 一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

     (一) 存在的問題:
    1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。
     消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面, 建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定,以維護自己的權益。
    2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發現。
     正確測算房屋面積,是專業人員的工作,一般購房者根本無法完成。 其次, 面積測量的人工操作特點, 正常誤差都難以避免,一些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者一、 兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱, 開發商很容易偷梁換柱, 把非公攤的面積加入公攤之中。

     (二)如何解決面積誤差?
     面積誤差:根據有關規定,買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。 合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理: (一)面積誤差比絕對值在 3%以內(含 3%) ,按照合同約定的價格據實結算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起 30 日內退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同
    意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在 3%以內(含 3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

     特別提示:
    1. 想測出您買的商品房的真實面積,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據圖紙進行計算。
    2. 簽定合同時應該細化條款,應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房。

    (三)關于分攤面積
     公用建筑面積分攤原則:
    1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積, 與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。
    2、為整幢商品房服務的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務的公用建筑面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的,分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積,為各次分攤的公用建筑面積之和。
    3、公用建筑面積分攤后,不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
     分攤的公用建筑面積由以下兩部分組成:
    1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;
    2、 套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

     不應入的公用建筑空間:
    1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
    2、售房單位自營、自用的房屋。
    3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
    4、對于半地下室,不論采光井的結構如何,都不計入建筑面積。

     特別提示:
    1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。
    2. 售房單位在預售商品房前,應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。 預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的,應重新提交面積測量報告。售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

    3. 其他購房人受益的其他非經營性用房, 需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

    三、審查銷售廣告
     (一)出現問題
     “我們的小區綠化率達到……, 我們小區配有小學、 幼兒園、會所……”
     購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑, 但到實際收房時才發現與現實相去甚遠,現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手;另外,裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。

     (二)解決辦法
    1. 要注意平時的證據收集。
     如買房時的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時拍下售樓處沙盤,收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據出示,要求開發商兌現承諾。
    2. 要隨時主張自己的權利。
     一旦發現小區有規劃被變更的跡象, 購房者一定要盡快跟相關部門和開發商交涉,以免形成事實,出現“贏了官司卻無法執行”的局面。

     四、法定退房條件:
     在房屋驗收過程中, 業主如果發現購買的商品房存在質量問題,是不是都可以退房呢?退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種:
    1. 購房合同無效:
     實踐中,造成購房合同無效的常見情形有:①開發商無權處分該房產;②開發商存在欺詐情形。
    2. 套型誤差導致退房:
     按套(單元)計價的預售房屋,套型與設計圖紙不一致時,或者相關尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房。
    3. 面積誤差導致退房:
     房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的。
    4. 變更規劃、設計導致退房:
    開發商未經有關部門批準, 擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的;開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。
    5. 質量不合格導致退房
     房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗確實的,買受人有權退房。

     特別提示:
    1. 由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,未取得“三書一證一表”的樓房,買家可以不收樓。
    2. 出現上述法定退房條件時,購房人在以上情況之一出現時選擇退房,相關違約賠償責任由發展商承擔,如果開發商不同意退房,購房人可向有管轄權的人民法院起訴。
    3. 如果不具備上述條件,但是房屋確實出現了質量問題,購房人有權要求開發商進行維修,因此造成損失的由開發商賠償。

     五、特別建議:
     可以考慮集體收房。買房過程中,常常會涉及到很多專業問題,只靠消費者個人的力量有時很難解決問題,在此,特別建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結合專家的力量解決遇到的所有難題。

    驗房步驟

    驗房步驟項目表:

    1、查看業主購房合同,根據開發商在合同上承諾的交付條件來進行項目對照驗收是否齊全;
    2、用粉筆標記各房間功能區分,便于分辨。
    3、檢查水、電、煤氣表強弱電箱是否有損壞、滲漏、位置合理性及記錄三表讀數,水路給水管道是否到位(入戶和到位是不同的);
    4、檢測門窗鎖扣是否靈活 玻璃是否破損,密封膠是否嚴密。檢查入戶門框是否灌漿,開啟是否靈活,插銷反鎖是否能復位及安裝方正;
    5、檢查門洞尺寸預留是否符合規范標準
    6、用水平儀檢查地面水平是否達到規范要求,必須最少檢測5個點取平均值;,地面是否起沙,樓層凈空用測距儀或卷尺檢查高度
    7、衛生間窗頂部高度檢查,及排氣孔位置。
    8、廚、衛、陽臺排水管(地漏)進行灌水試驗;衛生間廚房閉水實驗是否做過。衛生間廚房閉水實驗是否做過。
    9、檢查飄窗、窗戶、下水管及廚房衛生間頂部處是否有滲水痕跡,墻面是否有水痕;

    10、檢查墻面空鼓,裂縫情況并做好標記,便于物業維修(對于收費客戶,問清地面鋪設何種材質,根據實際情況來檢查地面空鼓)。

     

     
    消息來源:天工網
    原文鏈接: http://wd.tgnet.com/DiscussDetail/201509301178156472/1/
    中文字幕无码高清晰进行手机版观看